戸建メンテナンス - コスト削減との戦い

新築の建売を購入してから、早9年になろうとしてます。

私が保有していた投資用マンションでは、長期にかかる保全の費用も全部資料になっていました。

そういう資料が戸建についてはなかったので、これから長期にわたって、どんなメンテが必要か、お金がどれ位かかるか、知りたかったので、住宅メーカに電話して、資料をもらい、中身を確認しました。

10年で約5万円で点検して、メンテしたら、20年保障が得られるとのことでした。

電話で確認したところ、メンテの有無にかかわらず20年保障するためには、150万以上でメンテする必要があるとのことです。

がーん、150万!!　高すぎる.....　メンテの必要性がなくても??

ローコスト住宅だったので、メンテも安いかな、なんて気軽に考えていましたが。

やっぱり一度に150万は高い!

なんとなく聞いていた巷の噂では、1か月1万積み立てて、年12万、10年で120万位が相場とのことでしたが、特に現在、不都合もなさそうなので、節約が好きな私は、コスト削減に情報収集とともに、取り組むことにしました。

まずは出だしのイントロ情報を写真を紹介しながらここではまとめ、具体的なメンテはシリーズで記事にしていきます。同じことを考えている方は、ぜひ「はてぶ」しておいてくださいね。

背景

メンテの話に行く前に、背景を少しお話しします。

買った建売物件は、ローコストの住宅メーカのもので、高級感はなく質素だけど、居住性や性能はすこぶる良く、気に入ってます。どこのメーカかは営業妨害になってもいけないので、伏せておきます。

ここ9年でメンテは以下一件だけありました。

•  一階のサッシから少しだけ漏れていくるポタポタ

これは、保障が効くのでただで、修理してもらいました。よってこの9年でメンテに払った費用は0円です。

この住宅は、メンテをしっかりすれば70年～90年持つというサプライズです!

(生きていませんよ...)

でも持ちそうな作りをしています。基礎をつくるところから、仕上げまで足しげく通い、写真を残していますがそう思います。よって素材や作りも割と良く認識してます。

自分の住んでいた賃貸用高級マンションと、実家の積水ハウス(高級部類だと思います)、今の戸建を簡単に比較してみます。以下の表をご覧ください。気になる点の順に記載しています。

まとめると、賃貸マンションよりは全然良く、積水ハウスにもあまり引けはとりません。しいて言えば、高級感がない位。

メンテに関する認識

また、私は投資用のワンルームマンションを持っていて、メンテの要求があるたびに精査して対応していました。

その時の内容は、以下の記事にまとめました。

マンション投資のリスク～失敗！20年分のローン、補修等の実データ

また、賃貸マンションに約10年住んでいる時は、以下２点のみ、メンテナンスがありました。

• フロのリモコンが壊れたので、修理
• ベランダの防水加工すべてやり治しと外観塗装し直し

こられの体験から言うと、

1. 外側の防水（屋根、外壁、ベランダ）は気をつけないと、水が浸入して、鉄筋や木材が痛み、劣化が進むので特に注意する必要がある。
2. その他のものは、壊れてからの修理で良さそう。

マンションの場合、外側の防水工事をしたのは、２０年後。戸建の場合は木造なので、変形が大きいはずなので、そこまで持たないかもしれません。

でも、重要なのは、マンションで修理した事前事後の写真を見ると、明らかにヒビが入っている、塗装面が劣化している、とわかるものでした。逆に言えば、それまでほっておいたんだなと思います。

コスト削減のメンテの方針

２０年、３０年、防水の箇所をなんにもやり直さなくて良いとは思ってません。たぶん、１５年や２０年たったら、その必要は出てくると思います。

でも、コストを削減するために、以下の方法をとることにします。

• 点検して補修の必要がなければやらない。
• 点検して自分でできそうなら、自分でやる。
• 補修の必要が出てきたら、そこだけ、住宅メーカ経由でなく工務店等に頼む。（中間マージンをとられないため）
• １０年以内の補修からタダでやってくれるので、９．５年位の時期に、床下と天井は自分で潜り、水漏れ、シロアリの被害がないか目視確認する。

一番点検しにくいのは、屋根の部分ですね。アンテナを立ててもらった時には、業者の人はひとりで長い梯子でのぼり設置していました。

修理は、結構好きです。昔はオートバイのエンジンを分解してました。

屋根に自分で登るのはさすがに危なそうなので、ここだけは頼むことになるとと思います。

双眼鏡で遠くからチェックしようとも思ってます。

また、外観は双眼鏡で確認です。

これで７０年持たなかったら自己責任ですね．．．．

メンテ項目と現状の認識、今後の対策

それでは、住宅メーカから送付された資料に対応して、メンテ項目毎に現状の認識と、今後の対策について検討します。

足場

組むのに２０万かかるとのこと。これは、屋根と外壁を大規模に補修する時には必要になります。５年程度はやるつもりはないですが、２０年～２５年たったらしょうがないでしょう。頼むとしたら足場の会社に直接頼むかもしれません。写真をとっているのでその会社の連絡先はわかります。

屋根材防水

使っているアスファルトシングルという素材が痛んでいたら、塗装、重ね葺きか、全面吹き替えをすることになります。

住宅メーカに頼むと30万円以上で被害の規模によるとのことです。

ちなみに部材は、以下です。アスファルトシングルは、米国で良く使われている素材です。

写真によると、Oakrige PROという部材でOwen Corning社の製品です。韓国の小会社から輸出されています。まったく同じ製品名がないのて、米国の会社のHPからチャットで質問しました。何年ごろに手に入れたのかとかいろいろ聞かれましたが、Oadkridge 40か50とのことです。これは、耐久性が40年から50年あります。ただし、私が日本人だということはいってなかったので、米国向けの話だったかと思います。

よって、次に韓国のOwen Coring社にメールしました。返答なしでした。たぶん、耐久性は30年あるものだと踏んでいました。

よって、住宅メーカに、耐久性は30年あるものか?と聞いたら「そうです」との回答でした。

この30年は通常の使用時で、施工が良かった場合の話です。台風とか、施工がわるかったら部分的に損傷する可能性はあります。よって点検が必要となります。

点検は双眼鏡でなんとかしてみようと思います。15年位したら、点検だけ頼める業者がいたら、頼もうと思います。30年以上したら、全面吹き替えの可能性が損傷の度合いを考慮し、必要になると思います。そうなったら業者に頼むしかありません。

また、天井裏に潜り、雨が漏れてないかは自分で確認しようと思います。アスファルトシングル材の下に、防水シートもありますので、なかなか漏れないとは思いますが、漏れていたら、異常だとすぐわかります。

二階に点検口があるので、そこからあがり、柱づたいで調べることをしようと思います。パネルを踏むと下に抜けるので気をつける必要があります。あぶなそうだったら、諦めますが。その場合は、双眼鏡とライトで対応です。

これは、10年保障が切れる前の9.5年目に実施する予定です。

サイディングシーリング

これは、住宅メーカに頼むと40万以上とのことです。

シーリングが劣化するとそこから水が入ってます。ただし、サイディングボートの内側にはしっかり防水シートが施工されているので、すぐには中には水ははいってきません。

ところが、2箇所だけ、防水シートに傷が入っているものがありました。内装できずがあったものは営業がそばにいたから指摘して治してもらいました。

でもこの時はいいませんでした。いっておけばよかったと思います。

こういう場所がもし未修理のままなら、こうすうところから少し水が入ってくる可能性があります。でもこの箇所以外は、しっかりと重ねながら施工されているので、多少サイディングから水がはいっても大丈夫との印象です。

シーリングは梯子で届く範囲までは自分で点検し、劣化している部分のみ、自分で部材を買って補修する予定です。

まず、1Fの低いときろからやることになります。今は確認しましたが、大丈夫です。

2Fの高いところは諦めますが、写真はとります。

サイディングベイント

これも自分で手が届くところを手で点検です。手に白いすすがついたら、防水性能がなくなっている証拠です。

ペイント全面は、養生を考えると、とてもやりきれないと思います。

よって、これもぎりぎりまで粘って業者に頼む予定です。20年位もってもらえればうれしいと思いますが、15年になるかもしれません。

継続的に頼めそうな業者わ探します。

サイディングの藻

北側の面2ふたつと、バルコニーの内側に藻がつき、少しみどりぽっくなって劣化してます。

これは、いろいろ調べましたが、以下の液体で対応できます。

口コミも良いので、これで対応しますが、今はこれから夏になり、おとなりさんが家庭菜園もしているので迷惑をかけたくなく、冬に実施する予定です。

ロングノズルとハシゴで全面スプレーです。以下の製品で、ちょうど壁2面分あるとのことです。

ずいぶん安上がりで済みます。

バルコニー防水

バルコニーのFRP補修も住宅メーカの場合は、10万以上とのことです。

バルコニーは下塗りして、その上から結構厚いFRPを塗っているところを見ました。写真ではその厚さはわかりにくいですが。以下、下塗りです。

以下、FRP塗装です。

マンションの補修の時には、きず、クラック、表面のあからさまの劣化がある時に補修してました。よって点検してそうなっている場合に、症状によって、自分で対応か業者に頼むか検討します。

今点検しましたが、一切異常はありません。

なお、表面の劣化は、掃除をしてないと、早くなるので、中性洗剤等で一年に一度は、大掃除の時でも、ゴミや付着物をとることを実施することとします。

鉢植えとかいろいろ置いてましたが、撤去です。

シロアリ対策

これが少し悩むところです。ところで、シロアリ対策(謀議処置)は5年で切れるので、本当はもう4年もしてないことになります。

住宅メーカに頼むと、10万以上です。新築時に謀議処理はしていたとのことです。

近所で長く住んでいる人に今朝聞きましたが、この辺もシロアリが出るとのことです。羽アリが飛んでいるのも見るし、シロアリの会社の車が近所に来て処理するところも時々見るとのことです。

勝手に、この辺はシロアリがいない地域でないかな、とか思ってました。

でも、古い家が多いのでそっちに行くんじゃないかな、とか思いたくなりますが、よし、シロアリ対策をまず最初にすることにします。

なお、1Fの基礎の上にある木は、外側はサイディングなどがあり、アクセスできないので、謀議処理できるのは、床下に潜って、内側からのみとなります。中途半端。

また、外側に構造用合板があります。以下の写真の左右にある板です。

この板は、下から1m位までは、防蟻処理してます。

この部分も、サイディングが張られるので処置はできません。

また、使われている木材のシロアリ耐性ですが、土台の部分と、1Fの縦の柱木材は、中程度のシロアリ耐性があります。

土台は、アラスカイエローシダー、柱の部分は、ヒノキです。

2Fの柱の部分ですが、シロアリ耐性はありません。オウシュウアカマツです。

まずは床下にもぐって調査の予定です。

それから、シロアリ材を塗布できないところもあること、1F,2Fはシロアリ耐性がある木材であることを考え、安価なシロアリのベイト(餌)システムを購入し、庭に設置する予定です。

床の傾き

これは、家が傾いてないか否か、確認するために実施します。ビー玉と水準器で調べる予定です。

まとめ

大切な家のメンテナンスを極力自分ですべく検討しました。

建設する時にいろいろと写真をとっておいて良かったです。

ただ、年齢とともに、自分が対応するのもどんどんと難しくなるはずなので、良い工務店を探す努力を並行して実施する計画です。

また、屋根のアスファルトシングル材は、住宅メーカと提携している業者でないときちんと施工できないとの話も聞いているので、このあたりも業者探しをする際には注意します。

今後のメンテナンス計画や実施内容は記事に追加していきますので、また、お越しください。少しでもお役にたてれば幸いです。