マンション投資3つのリスク～失敗の実データを詳細公開

2017年6月19日

マンション投資がここ数年盛んになっていると感じます。

ここ数年、自宅の方に、昔もっていた「ワンルームマンションを売却しませんか?」との電話が良くかかってきてます。

若い時にマンションを購入しましたが、今振り返ると完全な失敗でした.....

株式やFXでなく、安定して稼げそうなマンション投資を検討しているあなたに、3つのリスクと失敗例をご紹介します。あわせて約20年の運用経験で具体的にどういう活動をしたのか、投資成果はどうなのか実データを公開していきます。

追記:　電話が良くかかってくるので、逆に現在の市況等をヒアリングすることにしました。この記事の最後の部分に情報をその都度Updateしています。2017年6月現在市況はとても良いとのことで、意外な情報が入ってます。

マンション投資ブームの背景

バブルの頃

自分が購入したのは、横浜にあるワンルームマンションでした。ちょうどバブルの頃、1990年です。

冒頭のアイキャッチ画像が15年経ったときの入り口部分です。なかなかおしゃれでしょう。

この時、社会人になってから数年たち、私はすでに転換社債の投資を始めていました。(株式は危ないと思いやってません)

それ以外の投資にも興味があり、本屋に行くと、「土地神話」というタイトルの本がありました。

「不動産価格は永遠に上がる」という内容がこと細かく記述されており、その本を読みましたが、「土地神話」というものを信じてしまったのです!

知人は、六本木にワンルームマンションを買い、値上がりしたので売却し、その利益でポルシェを買ってました。

当時日本は、イケイケドンドンで「Japan as No 1」状態でしたので、発展しかないと真剣に予想してました。

そのマンションを購入し、引き渡しの初日に、営業担当から「現時点で値段は、300万あがってます」と言われたことを覚えてます。

マンションの販売会社は当時の大手。でも倒産しました。倒産しても管理は別会社で引き継がれているので特に問題はありませんでした。

購入のポイントは、以下でした。

物件の価格がどんどん上がって行く。
節税になる。
将来ずっと持っていたらローンを返し終え、年金代わりになる。
ローンが生命保険の代わりになる。
マンションオーナとの肩書がうれしい。

このあと、バブル崩壊につながって行きます...........

マンション投資失敗の大まかなデータ

大まかに投資の成果を、まずご紹介します。

項目	値段	備考
マンション購入費用	1820万	土地約770万、建物約1010万
手付金	90万
マンション売却収入	366万	売却価格は390万。手数料、税等を引く。
運用期間中収支*	???	たぶん赤字。家賃収入とローンの費用、節税額、経費等の積算が必要です。
マンション売却益	▼1454万

*詳細なデータを確認し、記録をすべて見る必要があるので別の追加記事を作成いたします。

投資としては、たったの90万の手付金から始めることができたので、ハードルは低いです。約20倍の物件をかったので、レバレッジ20倍を効かせていることになります。

マンション売却益は大きな赤字となりました。20年で物件価格が78%下落したこととなります。

地価が0.5になったことを考えると、地価ベースで385万。建物の減価償却はまだ21年残っていたので、ほぼ地価で売れたとのことです。(建物の価値は実態ベースでは0ということです)

なお、この売却収入の額は、不動産投信(REIT)の毎月分配ファンドに乗り換え家賃収入より高い毎月の収入と、値上がり益となりました。(このデータも詳細なデータ確認時に整理いたします)

売却して正解だったと思ってます。

また、この投資自体は失敗でしたが、その経験と長年の研究、蓄積により、この分の赤字は、他の投資案件で解消し、かなりのプラスに持っていくまでとなりました。　いい勉強になったと思ってます。

マンション経営に関わり対応したこと

約20年間、マション経営に関わり、対応してきた主な内容をご紹介します。

結論としては、負担はほとんどかかってません。

なお、以下に記載がないのですが、家賃の集金や入居者の管理など一切合切の大家さん業務はすべて管理会社がやってくれるので、その手間は何にもありませんでした。

また、「サブリース」という契約をしており、家賃は相場より低いですが、空室時も家賃保証をしてくれるので、入金がない月は一歳ありませんでした。

便利な制度があるものです。

それでは対応したことのご紹介です。

年末の確定申告

1,2回やれば慣れます。1回目は販売会社にやり方を手取り足取り教えてもらいました。半日から1日で作成できます。

でも後半では、結構うっとおしい作業と思うようになりました。(これも売却の原因のひとつです。株式なら証券会社がすべて清算してくれますので。)

物件の立ち入り調査

新築時に一回と、あと途中の状況確認、特に補修計画があがってきた時で見に行きたい時に2回いきました。20年で3回です。

自宅からは、1.5時間の場所です。

でも、この位のチェックで十分だったと思います。行かない時は、管理会社が写真を送ってくるので、それで判断して対応しました。

給湯機の買い替えについては、自分が当時住んでいた賃貸マンションのものと比較して、まだ買い替えなくても持つし、壊れてから修理も含めて対応すれが良いとのことで、買い替えしませんでした。

他にも持ちそうな場合は、買い替えしませんでしたが、直接見に行って確認できると判断しやすいです。

自分の部屋に対する補修計画が上がってきた時の対応

上記と重なりますが、自分の部屋のみについての補修計画が写真とともにあがってきた時に対応します。電話で確認するとか現地を見に行くとか.....　また、資料も結構良くできてましたので、相場と同じ金額か否か、ネットで調査しました。

良心的な業者のためか、相場と大体同じでした。

この活動は、10年後以降からほぼ毎年出てた記憶です。経費が割と出て行くと思いました。

また、マンションの棟全体で実施する規模の大きな補修計画は内容や写真を見て判断し、回答をします。

これらも提案内容は結構良く、値段相応で良さそうなので、割と速く合意し、返送しました。

この活動は、10年後以降からで数年に一回位だったと思います。

この活動も総じて負担はかかってません。

年ごとの管理集会の資料の査読

毎年の管理集会の資料が送付されてきます。結局すべて委任で、一回も参加したことはありません。最初の頃は別にして、他の人も参加している人はほとんど毎年いませんでした。

1,2回は経験上、参加すれば良かったと思います。

でも後半には、資料に対して、質問やコメントを書いて返信してもらっていました。

管理集会の費用も時々は、ネットで相場を確かめましたが、ほぼ問題なさそうなので、毎年見ても軽く見て委任の回答をしました。

よって負担はほぽ0です。

繰り上げ返済

とにかく早めにローンを返してリターンを増やしたいので、繰り上げ返済をボーナスが入った時などに実施してました。

全部でトータル7,8回はやったと思います。

書類のやりとりをするので少し手間がかかります。

提携ローンの変更

金利上有利なものがあった場合は、提携ローンの変更をしました。1回、固定から変動に変えて、1回会社を変えました。

これは変える時には、書類のやりとりをするので負担はかかりました。

マンション投資3つのリスク

私がマンション投資をやめて売却したことにも関係しますが、マンション投資には3つのリスクがあります。

まず、自分が購入した時に判断したことがどうだったか振りかえりましょう。(反省です)

物件の価格がどんどん上がって行く。
->　どんどん劣化して下がって行きます。また、新規の物件の方が価値がありますから。
また、私の物件に対して、地価は、1990年を1.0とすると、0.5に下落です。ただし、この10年はほとんど下がってません。でも土地より建物費用の方が多いので、この分が下がってます。人口は1.19倍なので、増えてます。でも空室期間は、例として3年で10.5ヶ月あることもありました。
節税になる。
->　なりましたが、そもそも赤字を計上しているので、その赤字分が補填されているだけです。儲かる訳では決してありません。たとえば、赤字が80万あったら、8万税金が返ってくる、という感じです。
将来ずっと持っていたらローンを返し終え、年金代わりになる。
->　今後のことを考えると家賃がどんどん下がって行き、また設備も老朽化していくので、ずっと持つのはリスク。REITに乗り換えた方がずっと手取りが多かったです、年金代わりには決してなりませんでした。
ローンが生命保険の代わりになる。
->　これについては、確かになりました。でも保険料も利息に結局含まれているんですよね。
マンションオーナとの肩書がうれしい。
->　うれしいのは最初の5年位。あとは何とも思わなくなります。

これらのように、当時購入のメリットと考えていた事がメリットでなかったことが分かります。

そして、以下3つのリスクが売却する判断となりました。

地震のリスク

東日本大震災級、あるいはそれ以上の地震が来た時に、一室しかないマンションが無傷で耐えうるかの保障がありません。

2000年には耐震基準が見直されましたが、それでも建物を倒壊・崩壊させないことが目的で、部屋が無事である保証まではしてません。

2016年4月の熊本地震では、震度7が二回来て、1042棟に対して80棟が倒壊しております。

地震の予測はいろいろとありますが、東日本大震災のような想定外のことが起こりうるので、これが一番心配するリスクです。

なお、地震のあと、損害が大きく、大規模に修繕が必要となっても、所有者の3/4以上の賛成が必要です。すなわち、その人たちと、賛成しなかった人もすべて費用が準備できてないといけないです。

しかも家賃収入がなくなり、ローンだけが残っている状況かもしれません。

これは、合意するのに時間がかかり、かなりハードルが高いです。

また、地震保険に入っていたとしても、すべてを保障することはできなくなっています。大きな地震の場合は被害額がトータルで大きくなりすぎるから保険会社も支払えないのです。

人口減少のリスク

日本は人口が2011年から減少し始め、その傾向が続きます。よって、マンションやアパート、一戸建てもどんどんと余って行きます。

よって借り手も少なくなるので、競争も高まり、空室状態になったり、家賃がうんと下がることが予想できます。

私の物件では、人口が1.19倍と増えているにも関わらず、家賃収入は、42951円から29480円に、32%下落しました。(この収入は、捕集積立金、共済掛け金を減じたものです)

よって人口が減少したらもっと家賃収入は下がることになります。

逆に、人口が増えると想定できるエリア(東京の人気駅や再開発エリアなど)は、この心配はしばらくはないと思いますが、東京は逆に地震リスクが高くなります。

赤字のリスク

赤字になるのは以下の点です。

物件価格値下がりによる売却時の赤字
家賃収入より経費が高くなり赤字

1について、建物はどんどんと劣化していきますので、値段は通常下がって行きます。

人気が将来あがる地域の場合のみ、値上がりを期待できますが、その情報を持った時点で、物件価格に織り込み済みかもしれません。

駅近くで開発計画があり、今後は、値上がるはず、と思ってもそれが20年後、30年後に本当にそうなっているかは保障の限りはありません。

2についてですが、私の家賃が、42951円から29480円まで下がったのを見ても分かるように、収入は減ります。

それに対して経費は逆に老朽化していくので増えるんです。たとえば、老朽化したベッドを買い換えるとか、住居人が引っ越す時に耐用寿命を超えたものを買い直すとか....それから建物の毎月の修繕積立金も最初と違いどんどんと高く成って行きます。

最初に提示された毎月の修繕積立金は見かけを良く見せるために低めに設定してあり、その後高くなると想定しておいてください。

よって、投資した最初の地点が良いとしても今後、20-30年にわたって本当にペイするかはかなりの疑問です。

参考までに、私の場合は毎月分配のREITに変更して、売却した翌年2012年のデータでは、毎月5万7000円の収入がありましたので、マンションで運用するよりも約2倍高い収入でした。しかもそのREITは高く売却できました。

販売会社からの電話売却依頼とヒアリング内容

マンションの販売会社から「物件を売りませんか」という電話がしょっちゅうかかってきて辟易してましたが、今度から逆にヒアリングすることにしました。そうすると結構情報がわかりました。

今まではいやだった電話がお互い楽しい電話になりました...　今度もじゃんじゃん会話します。

適宜、この場所で追記していきます。

2017年6月19日の電話

現在の売却価格は、私が売却した390万の2倍から2.5倍とのこと!!!

ちょっとがっかりだが、決済したものを後悔しません。

今は空前の中古マンションブームとのこと。理由はふたつ
- 東京オリンピックは関係ない
- マイナス金利なので銀行がお金をどんどん貸している。
- 東京や神奈川の人気エリアはもう土地がなく、マンションがこれ以上たたない。よって中古物件の値段があがり人気が出ている。
- 節税になる......(私の記事にあるように、うそ.....)
私の所有していたマンションの他の部屋にもすべて営業攻勢をかけているとのこと。
他に物件を所有してないか聞かれたが、「痛い目にあったのでもう持ってないし持たないことにしている」
こちらの持っている賃貸・物件データと向こうの市況データを交換。
「今、投資して借金したらキャッシュフロー的にプラスになるか?」->　あまりきっぱりとは答えられないが、「なります」と。(本当は計算しないとわからないが、きっぱり答えられないということは、やはりそこまでの提案情報を持ってないと想定)