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マンション投資のリスク~失敗!20年分のローン、補修等の実データ

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マンション投資を考えてるあなたへ

20年間マンション投資を実施して失敗してしまった私の実データを公開しています。

背景として、マンション投資の3つのリスクについては、以下の記事にまとめました。

マンション投資3つのリスク~失敗の実データを詳細公開

また、毎年の収支がどうだったのか、その詳細データを以下にまとめました。

マンション投資のリスク~失敗した20年分の確定申告実データ公開

 

今回は第三弾として、詳細データのローン使用の部分と補修、サブリース関連についてご紹介します。

失敗例の参照データとして、投資判断の一助にして頂ければ幸いです。

 

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ローンの変遷

ローンは、販売会社で提携したローンをまず利用しました。その後、金利が高いので切り替えていきました。

ローンの当初の借入額は、1730万。以下経緯を紹介します。

ローンの種類 金利  % 予定期間 ローン残高 万 備考
固定 8.46 1990/8~2025/7 1730 非常に高い金利
変動 4.5 1996/9~2025/7 1673 ローンの会社からわざわざ連絡があり、今後金利も高くならないだろうとのことで金利の安い変動ものに変更。
変動 3.7 1997/7~2025/7 1650 変動なので毎年7月に更新。
変動 3.8 1998/7~2025/7 1612
変動 3.4 2000/7~2025/7 1545
変動 3.1 2001/7~2025/7 1505
変動 3.5 2002/7~2025/7 1462 ローン債権が他の会社に引き継がれる。(オリックス系)
変動 2.7 2003/7~2025/7 1320
変動 2.7 2004/2~2025/7 933 繰上げ返済2回実施
変動 2.85 2004/7~2025/7 887
変動 3.3 2006/7~2025/7 756
変動 3.4 2007/7~2025/7 725
変動 3.4 2008/3~2025/7 504 繰上返済
変動 3.4 2008/5~2025/7 298 繰上返済
変動 3.4 2008/7~2025/7 195
2008/9  0  一括繰上げ返済

当初の金利は、8.46%で高すぎました。ローンの借り換えとかの発想もその時はなかったです。

金利は高かったですが、当時はバブルの頃でさらに金利があがるかもしれないと思って固定金利のものにしました。

ローンを借りて14年経ったころから、繰上げ返済をするようになりました。

現在の賃貸住宅融資の金利が2%程度ですので、現在の方が金利面では有利です。

金利を高くすると、国債の金利があがり、政府の借金まみれの財政が破綻するので、低金利は永遠に続くのではないかと考えてます。

万一、国債暴落のようなことが起これば金利は驚くほどあがるかもそしれませんがそういうことにはならないように制御されると見てます。

でも、これから20-30年たってどうなっているかは不確実さもありますね。

 

 修繕内容

次に、どういう修繕をする提案がなされ、どう対応してきたか、費用とともに紹介します。

なお、修繕対応はいろいろ調べられるので結構楽しかったです。また、当時賃貸にいましたが、自分で住宅を購入するとどの程度費用がかかるか、わかるようにもなりました。(よって、耐久性やメンテしやすい一戸建てを選ぶこととなりました)

 

時期 修繕提案 費用 円 対応 備考
1997(H9) 入居者引越しによるクロス等張替えのオーナー分負担(90%) 61,383 その通り認める。
1999(H11) クロス張替え 27,848 その通り認める。
2001(H13) クロス張替え 32,392 その通り認める。 汚れている写真ときれいにした後の写真を証拠として送ってきた。
2003(H15) 給湯器交換 95,550 交換目安が7~10年のところ13年使ったので認める。 こわれてからという選択枝もありえる。* さびの実例を含む写真送付された。
同年 エアコン、換気扇交換(106,500円見積) 0 却下。現場に見に行ったが、エアコンはまだ使えるし、換気扇もその必要はないと判断。 念のため、製品番号を調べ他の業者でいくらかかるか調査。値段的には同様だった。
2005(H17) IHヒータ交換
クロス、床フロア交換
キッチン浴室コーキング、シャワー一式交換、収納ベッド板張替え、玄関塗装、UBカガミ交換
114,502 現地確認の上、床フロアは劣化してないので交換せず、あとは提案通り。 UB(Unit Bsu)の鏡は水垢がついてとれなく、見えにくくなっていた。恐らく掃除一切無し。(->今の自宅の鏡は適宜きれいにするようになつた)
2006(H18) 補修・共済掛け金 57,280  この掛け金により、補修費を概ねカバーしてくれるようになり、急な出費がなくなった。 老朽化していたのでお得と考え申し込みした。
2007(H19) 補修・共済掛け金 37,280
2008(H20) 補修・共済掛け金と修繕費(保障外) 84,780
2010(H22) 大規模修繕
屋上防水、バルコニー床防水、外壁・鉄部・天井塗装、シーリング等
0 積立金より支払うため 積立金より支払うため0円。分厚い写真集が事後に送付されてくる。
合計 511,015

* この時、自分は、賃貸マンションに住んでましたが給湯器は古いものでした。コントローラが壊れたので、修理で対応してもらいました。壊れたとき対応という手もありましたが、「古いので錆びが出て、劣化が進む」といわれたので交換しました。

なお、販売会社よりは、経年消耗に夜メンテナンス工事の時期と費用の目安の一覧表をもらってましたので、参考にしました

また、オーナと賃貸人の費用負担割合のグラフももらい参考にしました。(経年劣化するほどオーナの負担割合が多くなります)

自分も賃貸物件に住んでいて、修理の不必要性もだんだんと理解してきたので、年とともに、提案をそのまま飲むことなく対応しました。

総じて管理会社の対応は、写真を送付したり、交換の理由と証拠を明示してくれるので良かったです。疑問になった時は現地の視察しにいって正解でした。必要ないものを交換しなかったからです。

 

サブリース契約の見直し検討

サブリース契約は3年毎に更新でした。2003年には、サブリースでなく、現地の不動産管理会社を使って対応したほうが良いか検討しました。

実際の家賃相場もネットでわかりました。2005年時点で家賃の15%がサブリースで引かれてました。(その後は20%程度) いろいろ考えましたが、空室時も家賃をくれることや、一切合切の管理をしてくれるので、結論としては、サブリースのまま契約しました。

現在、振り返ると、手間がかからなかったサブリース契約で正解だったと思ってます。

管理が行き届いていた事もポイントで、また、修繕内容も交渉できたから言いなりではなかったことです。

サブリース更新時に、2005年~2008年までの入居率と平均賃料の一覧表とグラフをもらいました。

次の章にも書いてますが、3年すなわち36ヶ月で10.5月分の空室がありました。

つまり29%分は、本来家賃収入がなかったはでずが、その分を15%で補填してもらったことになります。通常、管理費は5%と考えると、10%分で、空室保障してもらい、実態は29-10=19%分得したことなります。

まぁ、半年も空室にしないでと言いたいことではありますが。

ここで分かったのですが、サブリースの賃料設定は、建物全部で平均して設定されます。よって、個々の部屋毎ではないので、リスクが分散されます。

賃料を7000円下げなければいけない根拠が説明されましたが、入居率が下がると家賃を下げて対応し、下がると入居率があがる、というグラフがありました。

前期の3年間で約6000円平均賃料が下がっているので、次の3年は7000円減にしたいとのことでした。

説明が納得できたので了解しました。

 

空室状況

サブリース更新時にもらった入居率に対して、自分の部屋がどの程度空いていたのか確認しました。

そうすると、人の入れ替えのため、3回あり、

  1. 2005年に半年
  2. 2007年に3ヶ月
  3. 2008年冒頭に1.5ヶ月

とのことでした。マンション購入当初は同じ人が7年入っていたのですが、その後はそこそこの頻度で入れ替わって、そのつどメンテ費用も出て行きました。

空室リスクを考えてもやはりサブリースで良かったと思います。

 

まとめ

以上で、20年間のマンション運営にかかったローンや他の活動(修繕、サブリース契約等以下の記事含めてすべてご紹介してきました。

マンション投資3つのリスク~失敗の実データを詳細公開

マンション投資のリスク~失敗した20年分の確定申告実データ公開

投資用マンションの購入を考えている方のご参考になればと思います。

なお、最初の記事で述べたとおり、リスクは、

  • 地震のリスク
  • 人口減少のリスク
  • 赤字のリスク

で、これがあるために、マンション投資は基本的には推奨できないと考えてます。

でも、どうしてもマンション投資をしたい方に、また、私の頭の中を整理するために、あえて反対意見も検討することにしました。

必要あらば、以下の記事もご参照ください。

マンション投資3つのリスク~それでも失敗せずに投資できるか?

 

 

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